Kebutuhan pemrakarsa project pada umumnya berubah dengan cepat, seiring dengan cepatnya perubahan bisnis. Bagi pemrakarsa yang telah memiliki lahan, maka tinggal memaksimalkan penggunaan lahan sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Surabaya yang telah didetailkan dalam RDTR (Rencana Detail Tata Ruang). Apakah penggunaan lahan nantinya untuk apartemen, hotel, perdagangan, gudang, atau bahkan mixed use, itu semua harus sudah dipikirkan dengan matang oleh pemrakarsa dalam melakukan studi kelayakan finansial, rencana kegiatan seperti apa yang bisa memberikan return terbaik. Oleh sebab itu penting untuk dilakukan pengurusan perizinan terpadu mulai dari awal sebelumnya pembelian lahan sampai izin operasional dalam pengurusan perizinan berusaha OSS.
Intensitas Rencana Bangunan sebagai Kesesuaian Tata Ruang
Sedangkan pemrakarsa yang berencana membeli lahan dengan tujuan dibangun suatu blok properti, sebelumnya harus memeriksa RDTR pada lokasi lahan yang akan dibeli, misalnya berkaitan dengan sempadan pagar, sempadan bangunan, Koefisien Dasar Hijau (KDH), dan intensitas bangunan (KDB: Koefisien Dasar Bangunan, KLB: Koefisien Lantai Bangunan, ketinggian, KTB: Koefisien Tapak Basement). Untuk ketinggian bangunan, pada lokasi yang yang berdekatan dengan bandara diatur dalam KKOP (Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan).
Pemrakarsa harus melakukan studi kelayakan finansial dari alternatif-alternatif rencana properti yang bisa dibangun berdasarkan RDTR yang telah diketahui. Rencana investasi selain memperhitungkan biaya teknis, juga biaya sosial yang mungkin terjadi. Jika ternyata rencana kegiatan dianggap layak secara finansial, maka pemrakarsa dapat melanjutkan proses pembelian lahan.
Kesesuaian Tata Ruang dalam Perizinan Berusaha
KKPR atau Surat Keterangan Rencana Kota (SKRK) berisi ketentuan bangunan berupa sempadan pagar, sempadan bangunan, dan intensitas bangunan yang harus dipenuhi. Arsitek harus jeli melihat persyaratan di dalam SKRK tersebut, agar tidak ada ketentuan yang dilanggar. Jika IMB tidak diterbitkan dalam jangka waktu tiga tahun setelah SKRK diterbitkan, maka SKRK tersebut tidak berlaku lagi, artinya pemrakarsa harus mengajukan permohonan SKRK lagi untuk persil yang dimiliki.
Perizinan Bangunan melalui Sistem Perizinan Berusaha
Untuk melakukan pengurusan PBG /IMB, prasyarat yang harus dipenuhi adalah dokumen lingkungan, kajian lalu lintas, kajian drainase dan pada bangunan tertentu memerlukan persetujuan Tim Ahli Bangunan dan Gedung (TABG). Jika semua prasyarat tersebut sudah terpenuhi maka pemrakarsa mengajukan PBG / IMB dan membayar retribusi IMB. Setelah IMB dimiliki, maka dipakai sebagai dasar untuk mulai melaksanakan kegiatan konstruksi. Pada kasus tertentu misalnya lokasi properti yang dibangun bersebelahan dengan bangunan milik tetangga, metode konstruksi yang akan dilaksanakan telah ditetapkan dalam sidang TABG.
Kesesuaian Pelaksanaan Konstruksi dengan Perizinan yang Dimiliki
Pada saat konstruksi, harus diperhatikan bahwa gambar PBG / IMB benar-benar dijadikan sebagai acuan, baik gambar arsitektural, gambar sipil maupun mekanikal elektrikal. Lokasi dan volume kolam tampung drainase, jumlah parkir kendaraan, lokasi Ruang Terbuka Hijau (RTH), koefisien tapak basement, dan sebagainya harus sesuai arahan TABG. Jika terjadi penyimpangan dari gambar IMB maka akan mempersulit pada saat pemrakarsa nantinya mengajukan SLF (Sertifikat Laik Fungsi). Oleh sebab itu jika dalam proses konstruksi ada rencana pelaksanaan yang berbeda dengan PBG / IMB, harus dipertimbangkan agar merevisi IMB agar tidak ditemukan pelanggaran di lapangan.
Hal penting yang menjadi catatan kami selama mendampingi pemrakarsa adalah keterlambatan proses perizinan dan konstruksi dari rencana semula, yang berakibat pada membengkaknya biaya yang harus ditanggung. Keterlambatan ini pada umumnya terjadi karena rencana pemrakarsa yang sering berubah sehubungan dengan cepatnya perubahan market, yang berdampak pada revisi SKRK / KKPR, revisi PBG / IMB, dan sebagainya. Tetapi ada juga penyebab yang terjadi di luar pihak pemrakarsa, misalnya arsitek tidak bisa menginterpretasi ketentuan di dalam SKRK atau terjadi perbedaan dalam melakukan interpretasi ketentuan dalam SKRK, sehingga dampaknya desain yang dibuat harus berkali-kali direvisi. Tentunya hal ini mengakibatkan hilangnya banyak waktu yang juga berdampak pada membengkaknya biaya. Akibatnya proses perizinan berusaha menjadi terhambat.
Pentingnya Pengurusan Satu Pintu dalam Perizinan Berusaha
Dalam pengurusan perizinan berusaha secara terpadu, kami mengawal perizinan secara teknis sejak pengajuan NIB, KBLI, KKPR / KKPRL, mengerjakan persetujuan teknis, dokumen lingkungan, kajian drainase, kajian lalu lintas dan mengoordinasikan TABG agar pemrakarsa bisa memenuhi jadwal yang telah direncanakan, dan memudahkan pemrakarsa dalam memperoleh PBG / IMB, SLO sampai Perizinan Berusaha terbit melalui sistem OSS. Selanjutnya kami mengurus prasyarat yang harus dikerjakan oleh pemrakarsa untuk mendapatkan SLF. Kami memeriksa hal-hal penting yang biasanya kurang menjadi menjadi perhatian pemrakarsa, tetapi hal ini sangat penting bagi agar bangunan ini tidak menemui kesulitan untuk nantinya dalam mendapatkan Sertifikat Laik Fungsi (SLF).
PT Citra Melati Alam Prima menyediakan layanan pengurusan Perizinan Berusaha secara terpadu, layanan lengkap kami dapat Anda lihat melalui tautan ini dan Anda dapat menghubungi narahubung kami untuk melakukan konsultasi masalah perizinan Anda.
